Projekt budowlany

Co to jest projekt budowlany i z czego się składa?

Projekt budowlany to rysunkowo-opisowa dokumentacja techniczna, sporządzona zgodnie z odpowiednim rozporządzeniem i przepisami techniczno-budowlanymi, przygotowana pod kątem uzyskania pozwolenia na budowę obiektu będącego przedmiotem inwestycji. Dokumentacja ta składa się z pliku niezbędnych uzgodnień (o nich niżej), a także: projektu zagospodarowania terenu sporządzonego na mapie do celów projektowych, części architektonicznej (ogólne plany, przekroje, elewacje), konstrukcyjnej (zbrojenie stropu, wieńców itd.), instalacyjnej (woda, kanalizacja, ogrzewanie, kotłownia, projekt szamba, oczyszczalni itp.), elektrycznej (wszystko co związane z zasilaniem w energię elektryczną, oświetleniem, gniazdami etc.). W zależności od potrzeb niektóre projekty mogą zawierać także opracowanie drogowe, wentylacyjne, klimatyzacyjne, chłodnicze, melioracyjne, geologiczne, teletechniczne, technologiczne, a także wymagane odpowiednimi przepisami uzgodnienia rzeczoznawców (San-Epid, BHP, ppoż), ekspertyzy techniczne czy pożarowe. Projekt budowlany sporządza zawsze zespół osób, nigdy nie jest to pojedynczy projektant który 'rysuje wszystko'. Każda z branż to oddzielne opracowanie rysunkowe i opisowe, które są koordynowane przez architekta pod kątem wzajemnej spójności i dopiero wspólnie stanowią jedno opracowanie projektowe.

Jakie uzgodnienia należy dołączyć do projektu budowlanego?

Zgodnie z tym, co napisaliśmy wyżej, projekt budowlany oprócz rysunków i opisów składa się także z szeregu uzgodnień formalno-prawnych. Są to dokumenty potwierdzające, że zaproponowane w projekcie rozwiązania powstały w porozumieniu z jednostkami, z którymi porozumieć się należało. Zdarza się, że załatwienie jednej sprawy wymaga uzyskania kilku uzgodnień od różnych instytucji, choć są także sprawy które uzgadnia się kilkukrotnie z jedną instytucją na różnych etapach. Kompletny projekt to niejednokrotnie kilkadziesiąt różnych zgód, decyzji, akceptacji i innych papierków do załatwienia. Nie wszystkie z nich są zawsze wymagane, albowiem nie każdy projekt zawiera te same rozwiązania. Przeciętnemu Inwestorowi trudno się w tym wszystkim połapać, dlatego z reguły proponujemy załatwienie wszelkich formalności w naszym zakresie. Najczęściej spotykanymi dokumentami, które załącza się do projektów są:

Decyzja o Warunkach Zabudowy i Zagospodarowania Terenu (zwana WZ-tką) lub wypis i wyrys z Miejscowego Planu Zagospodarowania, które określają co i w jaki sposób można budować na działce
Oświadczenie o dysponowaniu gruntem na cele budowlane
Decyzja o środowiskowych uwarunkowaniach zgody na realizację przedsięwzięcia (dla inwestycji, które mogą wpływać lub wpływają znacząco na środowisko)
Inwentaryzacja zieleni i zgoda na wycinkę drzew w kolizji z projektowanymi obiektami
Warunki techniczne gestorów sieci (np. wod-kan, ciepło, energetyka, gaz), które określają w jaki spodób projektować poszczególne przyłącza
Uzgodnienia wszystkich projektów przyłączy z gestorami sieci (gestorzy sprawdzają czy projekty zą zgodne z wydanymi warunkami technicznymi)
Zgoda zarządcy drogi na wprowadzenie instalacji/przyłączy w pas drogowy, a także zgody wszystkich właścicieli działek, przez które biegną instalacje/przyłącza
Zgoda gestorów sieci na przebudowę lub likwidację infrastruktury w kolizji z projektowanymi obiektami
Protokół z uzgodnień międzybranżowych ZUDP w zakresie likwidacji kolizji projektowanych obiektów z istniejącą infrastrukturą (np. zjazdu z istniejącą latarnią), a także w zakresie nowo projektowanych przyłączy
Decyzja lokalizacji zjazdu indywidualnego (określająca warunki na których należy zaprojektować zjazd z drogi publicznej na działkę)
Uzgodnienie projektu zjazdu z zarządcą drogi (sprawdzenie czy projekt zjazdu jest zgodny z decyzją lokalizacyjną)
Uzgodnienie z konserwatorem zabytków (dla terenów i obiektów objętych takim wymaganiem)
Zgody na rozwiązania zamienne w stosunku do wymaganych prawem (w przypadku obiektów, dla których spełnienie wymagań jest niemożliwe - np. zabytki)
Ekspertyzy techniczne obiektów istniejących (przy przebudowach, nadbudowach, rozbudowach)
Zgoda na wyłączenie działki z produkcji rolnej wraz z uzgodnieniem z lokalnym Urzędem ds. Melioracji (dla działek nie będących działkami budowlanymi)
Badania czystości gruntu, badania geotechniczne i hydrologiczne, pozwolenia wodno-prawne - w zależności od potrzeb

Zdarza się, że uzyskanie któregoś z powyższych dokumentów związane jest z koniecznością sporządzenia osobnego, dedykowanego opracowania do instytucji, która wydaje uzgodnienie. Załatwianie wszystkich niezbędnych formalności bywa czasochłonne, więc naszą rolą jest opracowanie takiego scenariusza działań, by okresy oczekiwania były jak najkrótsze, co znacząco przyspiesza proces inwestycyjny.

Czy projekty wnętrz wymagają opracowania projektu budowlanego?

Z reguły nie. Projekty wnętrz, o ile nie ingerują w tkankę konstrukcyjną (np. wyburzenie ścian nośnych), nie wymagają uzyskania pozwolenia na budowę. Wszystko oczywiście zależy od konkretnego przypadku, spotkaliśmy się bowiem w swojej praktyce zawodowej z sytuacjami, w których administrator wydanie zgody na wprowadzenie określonych zmian uzależnia od uzyskania pozwolenia na budowę. Na takie przypadki niestety nie mamy wpływu, ale posiadamy stosowne uprawnienia do projektowania, dzięki którym możemy takim zadaniom sprostać.